Há alguns anos, apesar das altas e baixas na economia, vivenciamos uma explosão de novas obras. São casas, prédios, salas comerciais, barracões e outros diversos imóveis sendo edificados. Porém, com o aumento acelerado das construções, surgiram também inúmeros problemas, dos quais se destacam a má qualidade das edificações, com surgimento de danos na estrutura dos imóveis e em seu acabamento, bem como o atraso na entrega da obra. Alguns imóveis apresentam problemas pela má qualidade do material empregado, outros pela falta de habilidade do construtor, já outros por inabilidade do engenheiro.
Os vícios construtivos são “anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha no projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção.” (ABNT NBR 13752).
Os vícios construtivos se dividem em dois tipos específicos e de fácil entendimento:
1. Vícios aparentes
São aqueles de fácil visualização, no qual até um leigo pode identificar os erros. Exemplos: vidros quebrados, pintura mal feita, dimensões diferentes da do projeto, rachaduras, etc.
2. Vícios ocultos
São aqueles de difícil visualização, em geral esses vícios são identificados após algum tempo de uso do imóvel. Exemplos: infiltrações, problemas de tubulações, problemas elétricos, e outros.
E quais são os direitos?
O primeiro passo quando encontramos vícios ou defeitos no imóvel é verificar se são decorrentes de má utilização – aqueles que violam o manual do proprietário e as orientações básicas de manutenção e conservação do imóvel – ou se foram decorrentes do projeto ou da execução. Só é possível cobrar os responsáveis pela construção do imóvel (engenheiro, arquiteto ou construtor) se restar comprovado que os problemas decorreram de suas inabilidades (imprudência, imperícia ou negligência). No entanto, se foram decorrentes da má conservação ou uso, a responsabilidade é do proprietário que não prezou pela conservação e manutenção do bem.
Se o imóvel contiver um vício (defeito) que comporta reparos, os responsáveis pela sua edificação (construtor ou engenheiro) poderão ser condenados a reparar o defeito (realizar o conserto do problema apresentado), podendo, inclusive, ser responsabilizado pelo pagamento de aluguéis de imóvel semelhante, caso seja necessário que o usuário deixe o imóvel para proceder o reparo.
Porém, se o imóvel não comporta reparos e deve ser demolido, o responsável pelo erro (construtor, engenheiro ou arquiteto) deverá ser responsabilizado pela construção de um novo imóvel, arcando com as despesas da nova edificação e dos aluguéis pagos pelo consumidor prejudicado pelo erro.
E o prazo?
Embora haja divergências se o prazo é de 5 ou 10 anos, o Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que é decenal (10 anos) o prazo prescricional da ação para obter, do construtor, a indenização por defeito na obra (STJ, AgInt no AREsp 1909182/SP).
E no caso de atraso na entrega do imóvel?
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel adquirido na planta, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade imobiliária (tema repetitivo 996 do STJ).
